Киев, как деловой центр Украины, нуждается в достаточном количестве офисных помещений, и в последние годы этот сегмент коммерческой недвижимости активно развивался. Что сегодня характеризует рынок офисной недвижимости столицы, и как он будет развиваться в ближайшей перспективе, ИАП «Столичная недвижимость» решил поинтересоваться в экспертов и участников рынка.

Арендовать некому
На сегодняшний день ситуация на рынке офисной недвижимости Киева такова, что имеется достаточно много свободных площадей и в ближайшее несколько лет предложение будет превышать спрос.

«Дефицита офисных площадей классов «А» и «В» сейчас нет и быть не может – в течение, как минимум, двух-трех лет. В середине и в конце этого года на рынок вышло много новых бизнес-центров, таких как «101 Tower», «Кристалл», «Европа» на Столичном шоссе и другие. Их суммарная арендная площадь составляет более 200 тыс. кв. м. Сейчас на столичном рынке вакантны около 100 тыс. кв. м, к которым добавится еще 200 тыс. кв. м новых офисных площадей. Поглощаться рынком эти площади будут не менее чем на протяжении двух-трех лет. Это при условиях сохранения существующих темпов развития экономики», – говорит Юлия Бадюл, специалист по офисной недвижимости и инвестпроектам консалтинговой компании UTG («Украинская торговая гильдия»).

С экспертом согласна Марина Гавриленко, руководитель отдела аналитики международной консалтинговой компании CBRE. По ее словам, количество вакантных квадратных метров будет еще увеличится, т.к. на стадии строительства находится рекордное количество бизнес-центров класса «А», реализация которых была начата еще в докризисные годы.

В то же время, специалисты отмечают «структурный дефицит» качественного предложения, отвечающего международным требованиям.

«Несмотря на высокую долю свободных площадей (по состоянию на третий квартал текущего года она составила 16,5%), сегодня можно наблюдать так называемый «структурный дефицит» офисных помещений. Рынку Киева существенно не хватает зданий класса «А» и «В+», которые отвечают международным требованиям. Особенно внимание арендаторов сконцентрировано на эффективности помещения, количестве паркомест, профессиональном обслуживании здания. Расположение здания, его доступность общественным и частным транспортом также играют немаловажную роль», – говорит Александра Глобина, глава отдела по работе с корпоративными клиентами JonesLangLaSalleUkraine.

В свою очередь, Юлия Бадюл, отмечает недостаток помещений, которые бы сдавались в аренду небольшими лотами: от 20 до 100 кв. м, с отделкой, и также в местах, удобных для офисных работников, – недалеко от метро или крупных транспортных развязок.

IT-компании – неизменные лидеры по аренде офисов
Эксперты все в один голос говорят о том, что в структуре спроса на офисные помещения сегодня доминируют IT-компании и компании сегмента бизнес-услуг.

«С точки зрения вида деятельности компаний-арендаторов, лидирующие позиции в структуре валового поглощения продолжает удерживать сектор компаний в сфере IT, высоких технологий и коммуникаций», – говорит Марина Гавриленко.

По данным Александры Глобиной, по состоянию на третий квартал 2012 года совокупная доля в общем объеме сделок среди компаний сегмента бизнес-услуг и производственного сектора составила 80%.

«Среди производственных компаний наиболее активными арендаторами выступают фармацевтические, а в структуре сферы бизнес-услуг уже достаточно долго доминируют IT-компании. Сектор FMCG также проявляет высокий интерес к аренде офисных помещений», – говорит эксперт.

По мнению Марины Гавриленко, на сегодняшний день, большая часть транзакций по-прежнему обусловлена желанием компаний  консолидировать офис и/или повысить качество занимаемых помещений за счет улучшения в классе и/или расположения.

«Около 50% арендаторов офисов – мелкий и средний бизнес. Около 20-30% – крупный украинский бизнес. Около 20% – транснациональные корпорации», –  отмечает Юлия Бадюл структуру арендаторов.

Она также утверждает, что наибольший спрос сейчас на офисные помещения  классов «В» и «В-» площадью до 150 кв. м.

Девелоперы не сделали выводов
Кризис на рынке недвижимости повлиял на спрос и предпочтения арендаторов. Но, как утверждают эксперты, на это отреагировали далеко не все девелоперы. Некоторые решили не менять проекты, несмотря на изменение тенденций и предпочтений.

«Многие владельцы проектов офисной недвижимости до сих пор находятся во власти «докризисной гигантомании», когда строились крупные бизнес-центры классов «А» и «В» с открытой планировкой этажа. Такие помещения поглощали, как правило, либо транснациональные компании, либо крупные компании украинского рынка. Но сейчас количество таких компаний резко сократилось, так же, как и темпы их роста», – говорит г-жа Бадюл.

Отмечает отсутствие изменений и Александра Глобина, которая утверждает, что существующему локальному девелопменту по-прежнему не хватает международной экспертизы, нового опыта в строительстве.

«Например, крайне показательным является тот факт, что среди построенных бизнес-центров класса «А» нет ни одного здания, которое бы соответствовало статусу «зеленого», – говорит она.

Конкуренция снизит арендные ставки
В связи с выходом на рынок большого количества офисных площадей, эксперты прогнозируют существенное снижение ставок аренды, ведь показатели вакантности увеличатся, а количество арендаторов останется прежним. Поэтому, конкуренция заставит многих собственников офисных помещений пересмотреть условия аренды.

«Существующая высокая вакантность на рынке будет способствовать росту конкуренции среди объектов. Объем новых бизнес-центров, которые появились в текущем году и запланированы на следующий весьма значителен для рынка и будет оказывать давление на арендные ставки. На фоне умеренного спроса собственникам придется предлагать выгодные условия арендаторам и идти на некоторые уступки. Мы ожидаем, что верхняя граница диапазона арендных ставок будет снижаться», – прогнозирует Марина Гавриленко.

С ней согласна и Александра Глобина, которая считает, что «относительно слабый спрос со стороны арендаторов обусловливает высокую долю свободных площадей. Это, в свою очередь, будет главным сдерживающим фактором роста ставок аренды. Резкого «подъема» рынка в следующем году не предвидится. Многие крупные компании увеличивают количество персонала, что влечет за собой потребность в расширении занимаемых офисных площадей. Это, по сути, является единственным мощным источником спроса, поскольку вход на рынок новых компаний ограничен главным образом в связи с экономической ситуацией».

«В ближайшей перспективе де-юре возможно подписание договоров на уровне арендных ставок 2012 года, де-факто – договора, скорей всего будут подписываться с 20-прцентным дисконтом, однако обвалом рынка это, конечно же, не назовешь. Владельцы бизнес-центров будут просто более лояльны к арендаторам, будут предполагать им различные выгодные условия: к примеру, крупные скидки на первые полгода-год с постепенным повышением цен, «каникулы» по оплате аренды и т.д. Таким образом, владельцы офисной недвижимости будут делать все возможное, чтобы заполнить бизнес-центр, и через определенный период времени все же выйти на тот доход, на который они рассчитывали», – говорит Юлия Бадюл.

Источник: 100realty.ua